不動産を活用した相続税対策

不動産の相続税評価額は不動産の時価よりも低く評価されるため、この仕組みを用いて生前に不動産を取得すると大きな節税効果を得ることができます。

新築物件の固定資産税評価額は『建築費の60％程度』となっていることが多く、例えば1億円の相続財産がある場合、すべて建物であれば相続税評価額は6,000万円となり、4,000万円相続税の節税ができます。

逆に、相続税対策をしていない場合は1億円の現金すべてが課税対象となります。

また、もし相続時に借入金が残っている場合は債務の分だけ相続資産から控除されるため、不動産を購入する際の借り入れを有効活用して節税することも可能です。

≫相続税評価額について詳しくはこちらの記事で解説しています

節税効果の大きい不動産ですが、相続税対策をする際に気をつけたいポイントがあります。

このポイントに気をつけないと、相続税対策として不動産を購入したのにも関わらず税務署から指摘を受け、最終的に相続税対策として有効にならない可能性があります。

特に相続税対策として不動産を取得した場合、売却までが一連の流れとなります。

しかし利回り（支払金額に対する収益の割合）が悪い場合は保有しているほうが損をしてしまうリスクもあるため、実際に購入する場合はしっかりシミュレーションをするようにしましょう。

ちなみに、相続税対策として有効にならない例としては、被相続人が『自分の意思で物件を購入していない』場合です。認知症や精神的にご自身で意思決定ができない場合は認められません。

そのため、契約自体もご本人のみが有効となり、代筆や代理での契約は対象外です。

相続税の税務調査は過去3年ほどさかのぼって調査が行われるため、注意するようにしましょう。

不動産は土地と家屋（建物）に分けられ、それぞれ評価の仕方が異なり、別々に相続税評価額を算出します。

また、家屋の場合は被相続人が住んでいたか、第三者への貸家としていたかによっても評価額が異なります。

被相続人が居住用や事業用に使用していた家屋の相続税評価額は、家屋の固定資産税評価額と同額となります。

計算式は以下の通り。

相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.0

家屋の固定資産税評価額は家屋の経年劣化などにともない徐々に評価額が下がるため、それにともない相続税評価額も下がっていきます。

ちなみに固定資産税は3年に一度評価替え（見直し）されます。

第三者に被相続人が一軒家を貸していた場合、家屋の相続税評価額の計算式は以下の通りです。

相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（ 1 － 借家権割合）

借家権割合は評価額の30％と定められているため、主に評価額の70％程度が相続税評価額となります。

例えば、評価額が2,000万円の家屋を第三者に貸していた場合、借地権割合は30％のため600万円となるため相続税評価額は1,400万円となります。

被相続人が賃貸アパートやマンションを所有していた場合、建物部分の相続税評価額の計算式は以下の通りです。

相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（ 1 － 借家権割合 × 賃貸割合）

賃貸割合は相続開始の時点で実際に貸している部分の床面積の割合を示すので、全体の床面積に対し実際に貸している部分の床面積が広ければその分評価額が下がることになります。

例えば、1億円の賃貸アパートの建物部分の固定資産税評価額が6,000万円、建物の床面積が200㎡、貸している部屋の床面積の合計が100㎡の場合、借家権割合は30％なので

相続税評価額 ＝ 6,000万円 ×（ 1 － 30％ × 50％）＝5,100万円 となります。

もし空室がない場合は4,200万円となるため、さらに評価額を下げることができます。

しかし、賃貸アパート等を経営する場合は以下のリスクも考慮しましょう。

先にも少し触れましたが、空室があるとその分『賃貸割合』が下がるため相続税評価額が高くなります。

相続税対策として最大限の恩恵を受けるためには、賃貸割合も考慮しましょう。

土地の評価は『路線価方式』または『倍率方式』によって行われます。

土地の場所によってどちらの方式となるか決定され、毎年7月に国税庁が発表する「路線価」が定められている地域は路線価を、路線価が定められていない地域は倍率方式を用います。 

路線価は実勢価格の80％程度を目安に算定され、相続税や贈与税を計算する基準となります。

＜路線価方式の計算式＞
　路線価 × 面積 × 補正率

路線価が定められていない地域等は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけた倍率方式を用いて計算します。

＜倍率方式の計算式＞
　固定資産税評価額 × 倍率

国税庁HPにて、路線価方式、倍率方式の倍率等を確認できます。

被相続人が居住用や事業用に使っていた宅地等を相続する際に使える特例が『小規模宅地等の特例』です。評価額から一定の割合を減額することができます。

特例を利用するには一定の要件を満たす必要がある。

≫小規模宅地等の特例について詳しくはこちら

相続税対策として、被相続人が元気なうちに生前贈与する方法もあります。

ただし、不動産を贈与する場合は「登録免許税」「不動産取得税」と「登記費用」がかかることをご承知おきください。

特に登記をすることを忘れてしまうと贈与が成り立たず、相続財産の対象となるため忘れないようにしましょう！