贈与された土地に税金はかかる？
土地の贈与税について知っておくべきポイントを解説

土地は贈与税の対象です。

贈与というと、一般的に現金をイメージすることが多いかもしれませんが、土地や建物など不動産、有価証券や高額な物品（車や貴金属など）なども一定の額を超えていれば贈与税の対象となります。

110万円を超える現金以外の受け渡しについては、贈与税がかかることを念頭において行うことが必要となります。

それでは、実際に土地が贈与税の対象となるケースについて確認してみましょう。

一般的に「土地の贈与」とは、即ち土地の名義人を変更することです。

受贈者は贈与者にお金を支払うことなく、無償で土地の所有が移転することになります。

複数人での共有名義の土地について、持分を変更した時に、これまでの持分より価値が増える場合はその部分が贈与税の対象となります。

分筆とは、もともとはひとつの土地を複数の土地に分けて登記することをいいます。

共有名義の土地において、一筆の土地を分筆した場合、元々の共有持分より分筆した土地の価値が上がる場合は、贈与税の対象となります。

無償ではなくとも、元々の価値より著しく安い価格で土地を譲り受けた時は、その差額分が贈与とみなされる可能性が高いです。

贈与税は「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」の二つの制度があり、土地の場合も同様です。

この二つの制度はどちらかひとつのみ選択でき、一度選択した後に変更することはできません。

土地の贈与税の有無は、土地の評価額により決まります。

相続の時も同様ですが、路線価方式または倍率方式で土地を評価します。

道路に面した土地1㎡当たりの評価額で計算します。

路線価が定められていない土地は、固定資産評価額×倍率で計算します。

贈与された土地の評価額が年間で110万円を超える場合に、贈与税が発生します。

評価額から110万円を差し引いた額に、税率をかけ合わせることで計算します。

暦年課税制度には「一般贈与」と「特例贈与」があり、税率が異なることに注意しましょう。

特例贈与とは、直系尊属（父母・祖父母）から18歳以上の子や孫への贈与が該当します。

それ以外の贈与はすべて一般贈与となります。

特例贈与では、一般贈与より税率が優遇されていることがわかります。

2,500万円までの贈与は贈与税がかからない制度ですが、相続時に相続財産に加えるため相続税の対象となります。

但し年齢的な条件があり、贈与者が60歳以上の父母・祖父母、受贈者が20歳以上の子・孫である場合に限ります。

なお税法改正により、2024年1月より非課税枠に暦年課税の110万円を加算できることになりました。従って、2,500万円＋110万円＝2,610万円まで非課税ということになります。

ポイントとしては、2,500万円の非課税枠に関しては、贈与税はかからないが相続時に相続税の対象となる点です。（110万円の非課税枠は贈与税分のため、相続税の対象からは外れます）

非課税枠を超えた部分は、一律20％の贈与税が発生します。

土地の贈与にあたっては、下記の点を踏まえて充分に検討しましょう。

土地の贈与でかかる税金は贈与税だけではありません。下記の税金も支払う必要があります。

土地や建物を購入、贈与などで取得した時に一回のみ課税される税金で、取得した人が所在する都道府県に納税します。

相続による不動産の取得にはかかりません。つまり、法定相続人が自宅や土地を相続した場合には不要です。

税額は、「固定資産税評価額×3%」の計算式で求めます。

※税率は本来4%だが、2027年3月31日まで軽減措置により3%

不動産の名義変更の際にかかる税金です。

土地の贈与による名義変更は「固定資産税評価額×2%」が課税されます。

なお、相続による名義変更は税率が0.4%となり、贈与よりも負担が軽減されています。

暦年課税を選択した場合、相続発生前の3～7年以内の贈与に関しては、相続財産に加算されます。

※令和6年度以降の贈与に関しては、段階的に7年以内へと移行

相続税の対策としての生前贈与は、なるべく健康なうちに、早期の実行を検討することが大切です。

土地の贈与にあたり、贈与税がかからないようにする、または負担を少なくする方法はあるのでしょうか。

考えられる方法をまとめてみました。

すでにご説明したとおり、相続時精算課税制度を利用すれば2,610万円までの土地の贈与は非課税となります。

但し、相続発生後に相続財産として加算されるため、相続財産の総額が基礎控除額を超えた場合は相続税の対象となります。

婚姻期間20年以上の夫婦で、配偶者に居住用の不動産を贈与した場合の控除で、いわゆる「おしどり贈与」とも呼ばれる制度です。

最大2,000万円までが非課税となります。

名義を変更したり土地を共有で所有するのではなく、無償で借りる場合は贈与税がかかりません。

無償で借りることを「使用貸借」といい、親の土地に子が家を建てるなどのケースが当てはまります。

年間110万円を超えない範囲で、少しずつ土地の持分を贈与するという方法もあります。

しかし、毎年定期的に贈与を行うと一括贈与とみなされ、贈与税が課される可能性もあるため、注意が必要です。

検討する場合は専門家に相談して、計画的に贈与契約を行うのがベターです。

贈与か相続か、どちらが良いのかは個々の状況によって異なり、非常に判断が難しいところです。

トータルでどれだけ費用（税金）がかかるのか、どの程度節税が可能なのかを考慮した上で選択することになりますので、相続や贈与に強い税理士に相談すると良いでしょう。

該当する土地が、将来的に値上がりが予想される場合は、現在の評価額で土地を贈与することで節税できる可能性が高くなります。

相続では、土地の購入時ではなく相続時の価値で土地の評価額が決まるため、土地が値上がりした場合は相続税の負担もその分増えることになります。

贈与税の非課税枠内であれば、贈与税はかかりません。

またおしどり贈与などの特例が適用できる場合があります。

相続の場合、遺言書でご自身の意思を残すことができ、法定相続分よりも優先されますが、効力は絶対的ではありません。

生前に贈与を行うことで、ご自身の希望通りに確実に財産を受け渡すことが可能です。

基本的には、暦年課税による贈与よりも相続の方が税負担が軽くなるケースが多いと思われますが、ケースバイケースになります。

被相続人の自宅や、事業に使用していた土地の評価額を最大80％減額できる制度です。

要件に当てはまる土地であれば、相続時に大幅な節税が可能です。

相続税には税負担を軽減する特例や税額控除の制度がいくつかあります。

個々の状況に応じて活用することで、負担を軽くできる可能性があります。

それでは、土地を贈与または相続したケースの税金を計算してみましょう。

今回は分かりやすくするため、特例や控除はないものとします。

①2,000万円－110万円＝1,890万円が贈与税の対象

②父から子の贈与のため特例税率を適用：45％

③控除額は265万円

④贈与税額を計算

1890万円×45％ー265万円＝585万5000円

【その他にかかる税金】

登録免許税：2,000万円×2%=20万円

不動産取得税：2,000万円×1/2×3%=30万円

①基礎控除額は3,000万円＋600万円＝3,600万円

②5,000万円－3,600万円（基礎控除額）＝1,400万円が相続税の対象となる

③相続税額を計算

1,400万円×15％－50万円＝160万円

【その他にかかる税金】

登録免許税：2,000万円×0.4%=8万円