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土地売却でかかる税金の計算方法
初心者でも簡単にできる手順を解説します
土地は購入時には所得税がかかりませんが、売却時には税金がかかります。
土地の売却時にかかる税金は、計算式と意味を理解すれば案外簡単に計算できます。
難しい単語があると一気に難しく感じてしまいますが、この記事ではなるべく税金計算が初めての方でもスムーズに理解し計算できるように解説しました。
また、税金の種類によっては特別な控除が受けられる場合がありますが、逆に言うと条件を知らなければ損をしてしまうことでもあるためその説明もあわせて致します。
土地の売却を検討している方はぜひご参考ください。
土地売却にかかる所得税の計算方法
土地を売却するときに課税される税金は、
- 譲渡所得税（所得税及び復興所得税・住民税）
- 印紙税
- 登録免許税
などがあります。
「印紙税」は売買契約書に添付する印紙で、売主と買主で各自負担するのが一般的です。
通常、契約書は売主・買主に1通ずつ、計2通を各自で保管します。
印紙税の金額は売買価格に対応しており、売買価格が高くなるほど印紙税も高くなります。
※平成26年4月1日から令和6年3月31日までは軽減税率が適用されています。
【 印紙税の納税額 】
| 売買価格 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超～ | 60万円 | 48万円 |
「登録免許税」は、売却する土地に抵当権が設定されていた場合、抵当権抹消のために支払う税金です。
抵当権とは、簡単に言うとローンを払えなくなった時の担保のことで、ローンを組んでいなかったり抵当権をつけていない場合は税金を支払う必要がありません。
また、不動産の所有者を変更する登記にかかる登録免許税は一般的には買主側が負担するため、売主側が負担することはあまりありません。
「譲渡所得税」は、購入時より売却時のほうが高く売れるなど『利益が出た場合』に課されます。
譲渡所得税の計算式
譲渡所得税額＝【譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）－特別控除】×税率
この時、「譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）」の部分を譲渡所得といい、他の所得とは分けて計算することを覚えておきましょう。（分離課税）
計算式の通り、譲渡所得税額を求めるには
まず譲渡所得を計算し、特別控除がある場合は差し引き、残りの金額に決められた税率をかければ求められます。
順番に計算の流れを解説していきますので、お手元に金額が分かるものをご用意いただき当てはめて計算してみてくださいね。
1．譲渡所得を計算する
譲渡所得は、土地を売却して得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税の計算式
譲渡所得＝①譲渡収入－（②取得費＋③譲渡費用）－④特別控除
①譲渡収入
収入の金額は不動産売買契約書に記載される価格です。
別途、買主から支払われる未経過固定資産税・都市計画税の精算金があればそれも加えます。
②取得費
その土地の購入代金や購入手数料、建築代金や設備費や改良費などが含まれます。
取得費が分からない場合は、売却代金の5％相当額を取得費とします。
取得費が高いほうが税金は安くなるため、購入代金はしっかり分かるように保存しておきましょう
【取得費の一例】
- 購入代金
- 購入時の登録免許税、不動産取得税、印紙税など
- 購入時の仲介手数料 など
③譲渡費用
土地を売却するための費用。
【譲渡費用の一例】
立退料
建物の解体費用
土地の測量費
名義書換料
契約書に貼る印紙税
譲渡時の仲介手数料 など
※維持管理費は含まれないので注意しましょう
④特別控除
特別控除に関しては以下別途解説します。
2．特別控除を差し引く
適用できる特別控除がある場合は、譲渡所得より差引くことで全体的な税額を減らすことができます。
たとえば、マイホームを売却する場合、道路の建設などの公共事業のために土地を売却する場合、その他自由で売却する場合などでも特別控除が使えます。
詳しい要件については専門的な知識が必要なため、税理士などの専門家にお問い合わせください。
主に利用できる特例
自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
相続した空き家を譲渡した場合の3000万円特別控除
公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除
特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除
農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除各制度
平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除
※すべての特例が併用できるわけではありません。
3．税率をかけて税額を算出する
譲渡所得税の税率は所有期間により大きく異なります。
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日における期間が5年以下 | |
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日における期間が5年を超える | |
※短期譲渡所得：税率39.63% （所得税30.63%、住民税9％）
長期譲渡所得：税率20.315%（所得税15.315%、住民税5％）
居住用で「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（10年超所有軽減税率の特例）」の対象となる場合は、軽減税率が適用されます。
所有期間は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間で判定します。
つまり、実際には満5年を超えていても譲渡した年の1月1日時点で5年を超えていなければ長期譲渡所得とはならない可能性があるため注意しましょう。
節税したい場合は、長期譲渡所得になるよう売るタイミングを調節するのもひとつの手です。
譲渡所得税の計算例
【ケース①】15年所有した土地を売る場合
土地の購入価格：4,000万円（購入時にかかった経費：200万円）
土地の売却価格：5,200万円（売却時にかかった経費：250万円）
長期譲渡所得の税率：20.315％
譲渡所得：5,200万円 – 4,000万円 -（200万円＋250万円）＝ 750万円
譲渡所得税：750万円 × 20.315％ ＝ 152万3,625円
よって譲渡所得税は約152万3,600円となります。（100円未満は切り捨て）
【ケース②】4年所有した土地を売る場合
土地の購入価格：4,000万円（購入時にかかった経費：200万円）
土地の売却価格：1億円（売却時にかかった経費：250万円）
短期譲渡所得の税率：39.63％
譲渡所得：1億円 – 4,000万円 -（200万円＋250万円）＝ 5,550万円
譲渡所得税：5,550万円 × 39.63％ ＝ 1,010万5,650円
よって、譲渡所得税は約21,994万6,5000円となります。（100円未満は切り捨て）
土地売却の税金の申告・納税方法は？
土地を売却して利益がない場合は、申告の必要はありません。
ただし、特例を使った結果0円になった場合は確定申告が必要です。
というのも控除や特例はあくまで確定申告をした場合に適用されるためです。
利益が出た場合の譲渡所得税は、翌年の確定申告で申告して納税も行います。
確定申告の申告期間は原則2月16日～3月15日の1ヶ月間で、その年の1月1日に住民票がある自治体の税務署で行います。
※住民税は確定申告をした年の5月以降に納付書が届くので、必要事項を記入して別途納めます。
確定申告時の必要書類
- 所定の確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 譲渡時の書類（売買契約書や経費などが分かる領収書のコピー）
- 取得時の書類（売買契約書や経費などが分かる領収書のコピー）
- 譲渡した土地の全部事項証明書
- 給与所得者の場合は源泉徴収票
- マイナンバー など
特例が使えるか、確定申告したほうが良いのか判断に迷う場合には、税理士等の専門家に相談してみましょう。
上手く活用すれば譲渡所得をかなり抑えられ、税金がかからなくなるケースも珍しくありません。
土地の売却益がある場合、確定申告しないとどうなる？
まとめ
今回は、土地を売却した際の税金の計算方法について解説しました。
土地売却で利益が見込める場合、売る時期や特例の利用ができるかどうかで大きく節税できる可能性があります。
そのため、ぜひ「売却前」に一度専門家に相談することをおすすめします。
当社も無料相談ができますので、ぜひご活用ください。
相続や不動産売却が初めてでよく分からないという方にも分かりやすく、なるべく専門用語を使わずに説明いたしますのでご安心くださいね。
※以上は本記事を作成時点の情報に基づいております。現在の内容と異なる場合があることをご容赦ください。
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