土地活用は相続税対策に有効！
相続税対策になる理由と土地活用のメリットを解説します

基本的な考え方として、相続税は財産の評価額に対して算出されますので、財産の評価額を下げることが相続税を抑えることにつながります。

現預金はその額に対してそのままかかりますが、土地や建物は相続税の評価額が下がります。

例えば5,000万円の現金はそのまま5,000万円の価値になりますが、その5,000万円を使って土地や建物に変えた場合、評価額は5,000万円より下げることが可能になり、即ち相続税の額も抑えることができます。

また土地を貸したり建物を建てて活用することで、さらに相続税の評価額を下げることが可能となります。

土地活用のメリットは下記のような点が挙げられます。

相続税は現金で支払う必要があるため、相続財産の中に現金がある程度含まれていないと、納税が難しいという状況になる可能性もあります。

仮に遺産の中に現金がなく、不動産のみを相続した場合、納税資金がないために不動産を手放すということもあり得ます。

このような事態を回避するためには、納税資金としてある程度現金を残しておくと相続人の負担軽減につながります。土地活用により家賃などの収入が見込まれ、納税資金を残すことができます。

上記のように、被相続人の亡くなった後も継続した収入基盤を相続人に残すことができます。

ご本人の世代だけでなく、その先へとつながる資産を形成できることが土地活用のポイントといえます。

土地をそのまま相続するよりも、活用することで大きな節税効果が見込まれます。

なぜ節税につながるのか、次の項目から更に詳しく解説します。

それでは、なぜ土地活用が相続税対策に有効なのかを見ていきましょう。

相続税は財産の評価額の合計によって算出されますので、当然ながら財産が多いほど税額も高くなります。従って、相続税の負担を減らすには評価額を下げることがポイントになります。

まず基本的な考え方として、現金と不動産（土地や建物）を比較すると、現金はその金額そのものが評価額となりますが、不動産は現金よりも評価額が下がります。

新品と中古品を比べると、物に変えた分、中古品の方が元の値段より安くなるのと同じような考え方ですね。

例えば3,000万円の現金はそのまま3,000万円の価値がありますが、その3,000万円で建物を建てたとしたら評価額はどのようになるのでしょうか。

相続税の計算では、建物の評価額は「固定資産税評価額×1.0」となります。固定資産評価額は時価の6割～7割程度となることが一般的ですので、現金よりも評価額が下がることが分かります。

さらに、所有する土地や建物を自身で使用するのではなく、他人に貸しているとすると、さらに評価額が下がります。

これは所有者がその土地や物件を自由に扱うことができなくなるためとされています。

減額になる割合は、「借家権割合×賃貸割合」で決まります。

「借地権割合」は全国一律で30％と決まっています。「賃貸割合」は、土地や建物のうち、賃貸の部分の割合ですが、全て賃貸である場合は100％となります。賃貸併用住宅のように、ご自身が居住している部分がある場合は、その部分が差し引かれた割合となります。

100%賃貸として貸し出している物件の場合は、1（100％なら1となる）×0.3＝30%となり、評価額は30％減額となります。

このように、財産の相続税評価額は現金→不動産→賃貸不動産の順で下がります。評価額が下がることで、相続税額も抑えることが可能になるのです。

土地の評価額は複雑で計算が難しいものですが、一般的には時価よりも2割ほど低くなることが多いです。

これは路線価が公示価格と比較しておよそ80％の水準で定められていることによります。

現金を土地に変えることで既に節税効果がありますが、さらに土地を貸すことで評価額を下げることが出来ます。

貸している土地は「賃宅地」といいますが、賃宅地評価額は下記の計算式で求めます。

借地権割合は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できますが、30%~90％の率で定められており、一般的には率が高いほど立地が良い土地とされています。

さらに、実際に相続発生後には、賃貸・事業に使用している土地は「小規模宅地等の特例」を適用できるという大きなメリットがあります。要件を満たせば、相続税評価額を最大80％減額できる制度です。

適用条件や面積、減額の割合についてはこちらの記事でさらに詳しく解説しています。

相続発生時に土地活用のための借入額がまだ残っていた場合、遺産の総額から差し引いて相続税を算出することができます。

例えばアパートやマンションの建設費用ローンなどが該当します。

実際の土地活用例にはどのようなものがあるか、見てみましょう。

それぞれの活用例にはメリットもデメリットもあります。ご自身の状況に応じて最適な方法を検討してみてください。

建物を建てるには初期費用が必要となるので、その費用を捻出するのが厳しいという場合は、更地として土地を貸すことで、土地の評価額を下げることができます。

初期費用の負担が少ないのがメリットですが、土地の賃料のみで他の土地活用よりも収益が低くなりやすいこと、一度貸した土地は戻ってこない可能性もあることがデメリットです。

所有する土地に建物を建てて賃貸物件として活用します。このような土地と物件を「貸家建付地」といい、アパートやマンション経営が代表的な例です。

一般的に土地活用としてイメージしやすい例といえるでしょう。

既に説明したとおり、土地や建物の評価額を下げることが可能になるだけでなく、賃料によって安定した収入が見込めることもメリットです。

デメリットとしては、建築のために資金が必要となること、物件の維持や管理の手間や費用がかかることなどが挙げられます。空室リスクもありますので、しっかりと事前に計画を立てた上で実行することが求められます。

等価交換とは、所有する土地に開発業者と共同でマンションや店舗など、建物を建設することです。

土地の所有者は土地を提供し、開発業者が建築費用を負担します。

マンションやアパートを建築した場合は土地は貸家建付地として扱われますので、評価額を下げることができます。

賃貸物件としての活用以外には、高齢者住宅やトランクルーム、駐車場経営などの利用例があります。

特に高齢者住宅は介護事業を担う会社が一括借上げ・経営を行いますので、空室リスクが低く、安定した収入が見込めます。

土地活用は実際に相続が発生した際の特例の適用にもつながりますので、その意味でも節税効果があります。

「小規模宅地等の特例」は要件を満たせば土地の相続税を最大8割軽減できる制度で、一般的には自宅の土地に対して適用されますが、自宅以外に土地を所有していた場合、賃貸や事業に使われていた土地も対象となります。

このように、節税対策として有効な土地活用ですが、実際に行う前には慎重に検討しましょう。

相続税対策だけでなく、その他の要素も含めて本当に有効な活用となるかどうかを見極める必要があります。

土地活用は相続税額を抑えることに有効ですが、だからといって全て不動産に変えてしまい、十分な現金が残っていないとなると、相続人が相続税を納めるための資金がない、という事態を招きかねません。

元々十分な資金がある、という状況でなければ、納税資金となる現預金は土地活用とは別に確保しておくようにしましょう。

相続人が複数いる場合は、相続発生時の遺産分割についても考慮しておく必要があります。

不動産は共有財産となり遺産分割でトラブルとなる可能性もあります。遺言書で財産の配分について、各相続人が納得できるよう指定しておくなどの対策を検討しておくと良いでしょう。

相続発生まで期間が長くなる場合、土地活用で賃料などの収益を得ることで、相続時の資産が増えて相続税の負担が大きくなる可能性があります。

節税とのバランスを上手に取ることが求められますので、他の相続対策を検討することも必要になってくるでしょう。

そもそもですが、土地活用することで収益が得られるかどうか、は重要なポイントです。

結果として赤字になるようであれば、相続税対策としての効果も全く意味のないものになってしまいます。

賃貸不動産であれば、空室リスクが少ない条件の土地であるかどうか（立地など）、また経営面についても収益の部分をしっかりと検討した上で行いましょう。