相続不動産の査定を上げる3つのポイント！
事前に知りたい注意点と流れを徹底解説します

建物には、その種類ごとに『法定耐用年数』という国が定めた固定資産を使える期間が設定されています。

一般的に木造住宅は22年と定められており、だいたい築20年を超えると建物の価値は新築購入時の1割程度になります。

新築需要が高い日本において、住宅は誰かが1度でも住み『中古』になった時点で価格が 2 割下落するとも言われています。

不動産会社が査定する場合、築20年を超えている物件はゼロと判断される傾向にあることを先に知っておきましょう。

この場合、土地のみの価格で取引されることになります。

家の内装・外装に分けてチェックしたいポイントを解説していきます。

【家の内装】

・各部屋の状態が綺麗か？
・異臭はしないか？
・使いやすい間取りか？
・家具が配置しやすいか？
・壁紙やフローリングの状態は？
・水回りの設備状況は？
・雨漏りがあるか？
・シロアリ被害の有無は？対策がしてあるか？
・最新設備が導入されているか？

この中でも、最新設備については事前に説明できるようにすると査定が上がる可能性が高いです。
主には高級なシステムキッチンや省エネ効果の高い給湯器など。

また、意外と見落としがちなのがシャワーの水圧です。住み慣れていると慣れて気にしないかもしれませんが、水圧が低い場合は買主の印象が悪くなる可能性があります。
もし水圧が明らかに弱い場合は修理も検討しましょう。

その他、査定が上がる可能性がある最新設備は以下のようなものがあります。

・遠隔操作設備
・自動点灯照明
・太陽熱温水器
・太陽光発電機
・床暖房
・ジェットバス

【家の外装】

・外壁や屋根の塗装が剥がれていないか？
・傷や破損がないか？
・建物が傾いていないか？

特に建物の傾きは生活する上での平行間隔や扉や窓の開閉にも影響するので、明らかに傾いている場合は売却すらできない可能性があります。

家の傾きや雨漏り、破損等を認識している場合、査定時に嘘偽りなく告げる必要があります。

売主には、瑕疵担保責任があるため、もし把握しているにも関わらず隠して売却してあとから判明した場合には売主が損害賠償することになります。

瑕疵担保責任は全部または一部を免責することができますが、これはあくまで売主が知らなかった場合に限ります。
もし知っていて故意に買主に告げなかった場合は免責することができません。

瑕疵を告げれば査定額は落ちるかもしれませんが、隠したほうが後から負う責任は大きくなります。
最悪、裁判になることもありえますので、査定時にきちんと伝えるようにしましょう。

広くて使いやすい形の土地は査定が上がります。

反対に、狭くて複雑な形の土地は査定が下がる傾向にあります。

建築基準法により、道路に面している間口が2ｍ未満の土地や、前面道路の幅員が4ｍ未満の土地は高額査定が望めない可能性が高いです。

道路に接面している方角により評価が変わります。

高評価　 南＞東＞西＞北 　低評価

これは日照や通風が関係してくるからです。
建物の通風状態も加味されます。

また、少し高台にあり見晴らしが良い場合はプラス評価の対象になります。

騒音、振動、臭気がある場合、マイナス査定の要因となります。

しかし画像や見ただけでは判断が難しいポイントでもあるので、査定時には自ら伝えてアピールするとよいでしょう。

一括査定サイトと自動シミュレーターは、ネットにて不動産の資産価値を算出してくれるサービスです。

相続した不動産の所在地や土地の面積、建物の間取りなど簡易的な情報を入力するだけで最大10社程度の査定額を算出してもらえます。

どこに依頼すればいいのか分からない、まずはおおよその査定額を知りたい場合に気軽に利用できるのがメリットです。


また、自動シミュレーターは一括査定とは異なり個人情報を入力せずに気軽に行えるところが魅力ですね。

目的により使い分けるのがおすすめですが、査定後に売却することを検討している場合は一括査定サイトを活用するのがよいでしょう。
 

机上査定はその名の通り、書類上の情報とネットで確認できる情報のみを用いて行う査定方法です。

現地に訪問せずに行うため、査定提出までの時間が短いのがメリットです。
現地には行きませんが、ネット上で外観や地図が確認できればそれも査定に加味されます。


逆に、訪問しないからこそ実際の日照・騒音・臭気などのマイナス面が正しく反映されない可能性があります。

そのため実際の不動産価値とは数百万円単位の差額が生じるケースがあり注意が必要です。

大規模なマンションや分譲住宅地の戸建て物件など、過去に同様の売却実績がある場合はある程度信頼性の高い結果を得られる可能性が高いでしょう。
 

不動産会社の査定担当者が実際に現地に赴いて調査する査定方法となります。
訪問する関係上、査定額が提出されるまで日数がかかります。


しかし、実際の不動産を見て細かいところまで評価されるため、一括査定や机上査定より正確性の高い資産価値を把握することが可能です。